2020年就业价值住房负担能力

公寓的生产  //  Cost-Burdened家庭  //  政策的影响  //  无家可归的人 & 可购性  //  为什么这很重要



这份报告由12博手机版官网下载提供, 更仔细地观察大波特兰地区的住房负担能力. 在经济衰退的黑暗岁月里, 我们的“就业价值”报告一再指出,住房供应不足如何影响人们的负担能力.

住房的需求超过了新的供应, 房价和租金都在上涨, 在大波特兰地区尤为严重.

 

住房负担能力报告 (pdf)

2020年经济状况报告 (pdf) 
 



不幸的是, 在我们的地区, 最新数据显示,已经有明显迹象表明,住房产量正在下降. 我们需要建造103座,为了跟上人口需求的步伐,这十年新增了000套住房, 但只建造了79座,500. 预计管道为2,预计2022年将建成500套新住宅, 我们必须设法满足本地区对住房的需求. 

州和地方政策制定者正在注意这一点. 许多国家在全国范围内率先采取大胆的新政策措施,旨在提高所有收入水平的家庭都能负担得起的住房产量. 但这些政策的实施将需要数年时间,并需要与公共和私营部门进行持续的合作.

是时候开始我们关于住房开发的对话了,这样所有在这里生活和工作的人都能负担得起一个称之为家的地方.

 

报告一瞥





公寓的生产


在这个建筑周期中, 该地区的公寓建设主要集中在波特兰市, 自2013年以来,该市在建公寓的数量超过了该地区其他地区的总和. 参见图1.



跟踪在建住房单元非常重要,因为它们是住房供应的领先指标. 公寓建筑通常需要24个月才能完工. 通过评估目前在建的住宅单元数量,可以估算出未来两年内将完成的项目.

2016年底,建筑活动大幅增加. 这种情况一直持续到2018年年中这个周期的顶峰. 这一增长是由许多因素推动的, including: rising rents; rising population and more people moving here; rising incomes; and developers looking to implement projects prior to inclusionary housing requirements (in the city of Portland only).

额外的建设活动带来的好处创造了历史性的公寓生产, 是什么导致整个地区的租金增长放缓. 从历史上看,租金和收入是一致的,大多数公寓基本上都是负担得起的. In 2012, 中等收入家庭(MFI)的60% - 70%可以负担得起一套普通公寓。.

Cost-burdened家庭


住房负担能力假定不应超过总收入的30%用于住房. 今天,情况并非如此. 该地区近一半的租房家庭负担沉重(住房支出占总收入的30%以上).

从2012年开始, 在波特兰,房租的增长速度快于收入的增长, 因此,在2016年和2017年,只有收入100% MFI的家庭才能负担得起平均一居室公寓. 参见图2.



住房负担能力的普遍水平在2017年达到峰值. 对于该地区的许多家庭来说,收入的增长开始快于租金的增长. 新建公寓的数量减少了. 在收入中值每年增长8%至9%的时候,租金的增长速度却有所放缓. 其结果是,如今一个家庭的收入占小额信贷机构的90%,也能负担得起一套普通公寓.

无家可归和负担能力



住房负担能力和无家可归是有联系的. 一笔意想不到的开支可能会导致家庭无法支付房租. 许多家庭的收入低于MFI的80%,单是住房就花费了他们总收入的一半以上, 留给交通等其他基本需求的钱很少, 儿童保育和食物.

尽管这个地区的租金很高, 不断增长的收入使一些家庭能够存下首付,并考虑买房. 但如果一个家庭的收入是89美元,700 (MFI的100%), 许多社区的房价可能仍然很高.

今天, MFI收入100%的家庭,希望将30%的收入用于住房, 你能负担得起385美元的房价吗,000. 现实情况是,我们地区中部地区的平均房价超过了这一水平. 即使一个家庭能够存下20%的首付, 他们可能很难找到一个负担得起的房子, 在他们的工作. 
见图4.



 

住房生产的政策影响


大胆的新政策措施, 旨在增加所有收入水平的家庭都能负担得起的住房生产, 正在形状.

在波特兰地区, 我们才刚刚开始了解2001年众议院法案(HB 2001)的影响, 该法案在2019年俄勒冈州议会最后几天通过,并于2019年8月由布朗州长签署成为法律. 这项具有里程碑意义的立法的特点是禁止全州范围内的独栋住宅专属分区. 它不禁止独户独立住房, 但要求城市人口超过10人,在城市增长边界内,目前被划为单户住宅的地区允许建造复式住宅. 对于25岁以上人口的城市来说,情况更是如此,000元,并要求允许使用双工, 三层, 四倍的, 和独立的村舍群. 作为2001年HB的一部分, 国家将制定标准的土地使用规范,用于界定不同类型的住房可以允许. 如果一个地方司法管辖区没有实施他们自己的法典, 他们将根据自己的人口规模默认采用该州的法规.

目前还不清楚俄勒冈州的代码将如何编写, 以及任何地方司法管辖区将如何设计自己的政策来遵守立法. 波特兰市的住宅填充项目(RIP)是许多潜在的地方努力实施单独校准政策的第一个. 该市估计,有潜力生产多达24个,在RIP下,超过20年,000个单位(1,平均每年200台). 显然,要求在街道外停车和最大潜在单元大小等参数将影响该地区的市场可行性和新建筑的类型. 这张地图显示了一个草图模型的结果,这个草图模型是为了了解该地区的市场需求最大的地方. 参见图3.




为什么这很重要



大波特兰地区的住房生产正在逐渐减少. 建筑成本上涨了20%以上. 自2010年以来,该地区的人口增长了11%. 为了保持经济的弹性, 我们需要找到建造新住房的方法,在这种扩张结束并进入衰退的过程中继续下去. 

积极推动住房供应将有两个目的. 在这个价格过高的市场,这给租金带来了下行压力, 它还提供了数千个中等收入的工作岗位. 

住房和无家可归危机的严重性需要大胆的解决办法, 全社区的协作, 政治意愿和历史性的领导力,去做正确的事情, 不是容易的事.
 
 

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